Page 165 - 現代銀行監理與風險管理(增修訂二版)

第 6 章 資產品質 —— 評估因子與信用風險管理 147

(replacement cost) ， 再 加上 土 地 價值。可是， 隨 著 不動產 老 舊 ，重 置 成本及

折 舊 兩者 均 愈 來 愈 難 估計。此法適用於分 批 提 取 的建 築 放款 及新建 物 改良 ，
但 難 以成為重 置 成本不易 獲取 之 問題 不動產的重要 鑑 價法。

（三）收益法

此法 乃 基於不動產價值等於 未來某 一期 間 該不動產產生 淨收益流 量之

傳
統上，此法適用於產生
折
室
建
法有
公 現 值的假設上。 築 、公 寓 、 旅館 、及 購 物 中心等。 預 期 收益流 收益 量的生利資產，如 直接 資本化法 辦
用的
常
及 淨現 值法 (net present value method) 兩種。
(direct capitalization method)
1. 直接 資本化法。 當 市場 情況 穩 定， 且預 期 未來租 金及出 租 率不會有
不 尋 常 變動 時 ， 直接 資本化 ( 或 還 原法 ) 經常被 用 來 估價。該法計算不動產
價格是將 「每 年 穩 定的 收益」除 以一個 「 資本率 」 。所 謂 每 年 穩 定的 收益 指
在正常 出 租 率及 租 金 水 準下， 每 年的 淨 營運 收益； 資本率指反映風險及報 酬
的 投 資報 酬 率。 換 言之，資本率也可 視 為要求之 收益對 價格的比率。

2. 淨現 值法。 對問題 不動產、新計 劃 、或 特殊 用 途 不動產， 現 金 流 量
現

，以求出
準的期 值法是較 間 ，而後將該期 常 用的 鑑 價法。首先，此法先估計處於 間 的 每 年 淨 營運 收益 加以 折 穩 定或 正常 出 租 及 租 金 水
現
金
量
流
預
現
期
值或
殘
的
值
末
現 現 值。其次，將 預 估的期 折 現 值加 不動產出 總 ，以求出不動產的 售 價值 ( 稱期 末 值 總額 。 ) 再予 以 折
。最後，將前兩者的
現

第 6 節

授信集中風險

一、信用集中的風險管理
信用 集 中 (concentration of credit) 一 般 指 直接 或 間接 授 信與或有資產及

負 債 項目兩者之和 超過 資本 ( 第一類風險基準資本與 備 抵 呆 帳的 總 和 ) 的 某
一百分比 ( 例 如，百分之二十 五 ) 。銀行 授 信可能 集 中於 某 一 借款戶 、 某 一