Page 164 - 現代銀行監理與風險管理(增修訂二版)

146 現代銀行監理與風險管理

1989 年法 案 的第 11 條款 要求 : 不動產估價需以 書 面 為之， 且 依 「 專 業 鑑

價 實務 統一標準 」 (Uniform Standard of Professional Appraisal Practice,
USPAP) ，由具有 專 業能 力 且受 專 業 道德 規範之 鑑 價 人 員 辦 理。該 條款允許

各 州 訂 定其不動產估價 人 員 註冊 與核 照 計 劃 。此外，該 條款 授 權一 非 營 利的
「 鑑 價基金 」 ，建立業 界鑑 價 人 員核 照 準則與 鑑 價 績 效 標準。根據此一 條

款 ， 聯 邦 金融機構 檢查 委員會 (FFIEC) 成立一估價 小組 委員會，以監 督 該

的
條款
現
根據 執 行。 行法規， 對 不動產有關的金融交易， 須經 由 州 註冊 或核 照 的估
價，
價
除非
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交易金
償債來
萬
於 人 員 鑑 美 元 ， 且非 (1) 依 賴 不動產出 額在 售 萬 美 元 以下者 入作為主要 ； (2) 該商業交易金 源 者 額 低
收
租
或
金
及
；
100
(3) 其 他 。
二、主要鑑價方法
如前所 述 ，擔保品 鑑 價 (collateral appraisals) 是由估價 人 員依據 「 專 業
鑑 價 實務 統一標準 」 (USPAP) ，提 供 不動產 押 品市價的 專 業 意 見 。 常 用的
法
三種
比較法
(market data approach)
(direct sales comparison approach) 鑑 價法為 : 市場資 茲 分別 料 說 明 如下。 、成本法 (cost approach) 或 直接銷售 、及 收益 法
(income approach)
。
（一）市場資料法

此法 係參 考類 似 不動產 在 當地 市場的最 近 銷售 價格，以估計標的不動

產的價值。所 謂 類 似 不動產指主要 特徵相似 者，如不動產的 位置 、 狀 況 、使
用年 限 、及交易成本等。一 般 而言， 當 有足 夠 的市場 銷售 資 料 時 ， 鑑 價 人 員

常 使用此法。 較易 取 得。 例 如，此法 缺 乏 比較市場資 常 用於 自 用 住宅 的 房屋 估價， 因 為可以比較的 銷售

資
料
對
的不動產估價，此法較不易採行。
料
（二）成本法
在 成本法下， 鑑 價 人 員估計 折 舊 後的建 築 及 改良 物 的重 置 成本