Page 236 - 不動產租稅規劃(2019年)

四、合建分屋

建設公司提供資金，地主提供土地，合建房屋，而於興

建完成後，雙方按約定比例分配房屋與土地的持分，屬建設

公司以房屋向地主換土地的互易行為。

貳、合建分售或合建分成之實務爭議

一、免辦營業登記但視為營利事業的爭議

最初合建分售案被認為地主僅是單純的賣土地，故財政

部認為免視為營業人 [89] ，出售土地的所得免視為營利事業的

盈餘 [90] ，但因實務上許多與營利事業合建的地主，經常性的

購入土地與營利事業合建分售，且該地主與營利事業具有極

為密切的利益關係 ( 例如公司的負責人、大股東或他們的親

屬 )。在稅捐稽徵實務上乃發展出，將此類型的地主視為營利

事業，其出售土地的所得雖然不課營利事業所得稅，但該所

得視為營利事業的盈餘，歸課地主個人的綜合所得稅，因此

類型的合建案，其出售土地的所得都非常的大，歸課地主的

個人綜合所得稅，都適用到最高的邊際稅率，引起極大的爭

議性。被歸課所得稅者不服這種的核課方式，依法提起行政

[89] 個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，
應免辦理營業登記。( 財政部 84 年 3 月 22 日台財稅第 841601122 號函 )
[90] 個人提供土地自行出資建屋出售或與建設公司合建分屋出售，依本部 81 年 1 月 31
日台財稅第 811657956 號函及 84 年 3 月 22 日台財稅第 841601122 號函規定，應辦
理營業登記者，其屬出售土地部分之所得，不列入該營利事業之盈餘。( 財政部 91
年 3 月 13 日台財稅字第 0900454904 號令 )

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