Page 112 - 銀行人員應具備的法律知識

銀行人員應具備的法律知識

一般民眾提供其不動產 (房屋及土地) 設定抵押權向銀行
借款，是將房屋及土地的「所有權」設定抵押權，但近年來由

於房價上漲，都會地區漸漸出現「地上權房屋」，即購買者僅
擁有房屋所有權，並無土地所有權，但擁有土地的地上權，這

種房屋比起一般有土地產權的房屋，價格相對便宜，可以減輕
購屋者的負擔。但地上權有一定的期限，且地上權人必須按期

繳交租金，可謂利弊參半。
至於何謂地上權？地上權能設定抵押權嗎？民法第 832 條規
定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他

工作物為目的而使用其土地之權。」它是一種使用收益的物權
(用益物權)，同時民法第 882 條規定：「地上權、農育權及典

權，均得為抵押權之標的物。」因此，地上權也可以設定抵押
權，但必須與房屋一同設定，不得分離 (民法 838)；若屬於公寓

大廈，依據「公寓大廈管理條例」第 4 條第 2 項規定：「(公寓
大廈) 專有部分不得與其所屬建築物共同部分之應有部分及其基

地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」
但一般人仍普遍存在「有土斯有財」的觀念，地上權房屋

雖有房價較便宜的優勢，但設定抵押權時，擔保力自然就劣於
擁有土地所有權的房屋，可以獲得的貸款額度亦相對較低，銀

行的接受度如何？仍須視各銀行的授信策略而定。實務上，有
些土地開發案，土地所有權仍屬政府所有，開發者獲得 50 至

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