Page 322 - 銀行催收個案精選

係於土地抵押權設定前即已興建，且於土地抵押權設定前即
將該未保存登記建物出租予乙，不符合民法第 877 條土地所

有人於抵押權設定後在其上營造建築物及民法第 866 條不動
產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得成立租賃關

係，於抵押權人實行抵押權受有影響者，抵押權人於必要
時，得於強制執行程序中聲請法院除去或終止該租賃關係後

將建築物與土地併付拍賣並拍賣之規定。且債權人 A 銀行於
設定土地抵押權時即已知悉該未保存登記建物及租約之存

在，於抵押權實行時，自有容忍及承受該不利益之義務。
二、準此，該未保存登記建物於土地設定抵押權之前，即已建造完

成並已出租，自無民法第 877 條及民法第 866 條規定之適

用，債權人 A 銀行不得聲請排除該租約及併付拍賣該上開未
保存登記之建物 (高等法院 98 年法律座談會民執類第 22 號、
99 年法律座談會民執類第 38 號提案參照)。

民法第 866 條排除其他權利之規定及民法第 877 條建築物與

土地之併付拍賣之規定，係為保護抵押權人所賦予抵押權人之獨具
權能，而普通債權人則無此等權能。

綜上，如設定抵押權時已有建物或租賃契約存在，抵押權人既
已知該土地上有建物及租約，自應該承受該土地負擔及租賃權之不

利益，不得請求併付拍賣建物或除去該租賃契約。但如設定抵押權
之後始有該建物或租賃契約，而該建物或租約影響抵押權時，抵押

權人自得請求併付拍賣或排除之。

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