Page 91 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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3. 推算總費用

費用
項目 說明
(元)
依當年度申報地價總額估算
地價稅 67,346 8.57 坪× 237,714.4 元 /m2÷0.3025×10/1000 ＝
67,346 元
標的面積×評定單價×街路等級調整率×(1－屋齡×
折舊率)×房屋稅率
房屋稅 30,722
39.7 坪×(3,810 元/m2÷0.3025)×320%×(1－36 年×
1%/年)×3%＝30,722 元
含火險與地震險，可參考產險公會或各產險公司所
保險費 13,313 公布之標準，或以建物成本價格的 0.05%~0.2%費
率計算
每年總收入 1%
管理費 52,692
5,269,222 元/年×1%＝52,692 元
營造施工費 0.3%
維修費 7,284
(18,500 元/m2÷0.3025)×39.7 坪×0.3%＝7,284 元
營造施工費 20%分 20 年攤提
重製
提撥費 24,279 (18,500 元 /m2÷0.3025) × 39.7 坪× 20%÷20 年＝
24,279 元
建物價值×【每年折舊率÷(1－累積折舊率)】
折舊
提存費 79,172 (18,500 元 /m2÷0.3025) × 39.7 坪× 【 ((1 － 10%)÷60
年)÷(1－36 年×((1-10%)÷60 年))】＝79,172 元
總費 274,808
用合計

4. 推估淨收益

淨收益＝有效總收入－總費用
＝4,975,726 元－274,808 元

＝4,700,918 元

5. 試算擔保品收益價值

收益價值＝淨收益÷收益資本化率
＝4,700,918 元÷4%

＝117,522,950 元