Page 92 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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九、收益法之應用與限制

收益法係從勘估標的之不動產獲利觀點來評估不動產價值，具

有堅實的理論基礎。尤其應用於評估出租性、營業性或收益性等不
動產方面尤佳。但是運用本法需蒐集總收入及總成本資料，若資料

缺乏，將使評價難以產生可信賴的結果。

由收益法理論觀之，收益率是影響收益價格的重要因素，但鑑
價人員很難正確掌握。鑑價人員無法得知投資決策者參數之充分訊

息，而使得收益法應用大受影響。再者，收益案例不易蒐集，也無
法由租約中獲得足夠的訊息，應用上受到限制。此外，不動產營運

收益除了反映不動產情形外，也包括商譽、專利、商標或 know
how 等，很難由不動產收益與企業無形資產加以區隔，亦將影響

運用收益法評估擔保品價值的準確性。
一般而言，現行金融機構房貸擔保品鑑價，因台灣地區不動產

市場多為買賣行為，較少採用收益法評估。然近年來因多元化的不
動產經營方式，所謂「只租不賣」、「設定地上權」及「設定租賃

權」等開發模式已多有所見，以收益法推估擔保品價值已漸形重
要。

伍、成本法

一、成本法之定義

成本法又稱原價法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或

重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的
價格之方法。依成本法所求得的價格為成本價格。(估技§48.1)