Page 74 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

68

坐落環境，且判定該不動產之收益性或舒適性是否能高度發揮。較
低價值之建築物坐落在較高價之社區將使該建築物更有價值，此稱

為不動產「進化現象」；反之，較高價值之建築物坐落在較低價之
社區，將使該建築物更無價值，稱為不動產「退化現象」。

（十）外部性原則

外部原則係說明不動產的外在環境因素對其整體價值可能產生
正面或負面之效應，故從事不動產估價時，應注意不動產之外在環

境對該不動產市場接手性的影響。外在環境不經濟，則對不動產價
值有明顯之負向效益，例如：攤販流竄、違章林立及亂葬崗等嫌惡

設施會減損鄰近的不動產接手性與市場價值；反之，外在環境經
濟，例如：公園綠地、文教設施及捷運系統等，則不動產價值將因

其生活便利或環境舒適而有正面提升。

（十一）預測原則

不動產價值非僅依據其歷史價格或生產成本而定，而是決定於

市場參與者對該不動產未來利益之預期。未來獲利愈大，不動產價
格愈高；反之，未來獲利愈低，不動產價格愈低。

估價人員隨時隨地在作預測，不動產估價就是不動產價格之預
測。預測原則不僅適用於收益性不動產對其未來收益加以預期，對

於自住型不動產未來利益及寧適性等，亦有適用。故從事不動產估
價時，應瞭解購買者與出售者對於不動產走勢之認知與未來期望，

以客觀估定其價值。