Page 70 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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因此，房貸鑑價人員需在同一供需圈內，尋找有替代性的不動產作
為比較案例，以進行勘估標的價格試算作業。例如：台北市大安公

園旁的住宅大樓與高雄市美術館園區旁的住宅大樓，雖皆面臨大面
積綠地但卻無替代性，不可互為比較案例。

（二）競爭原則

當不動產發生超額利潤時，就會產生供給者或需求者間的競
爭。需求者之間對不動產的競爭會導致該類不動產價格的上升，所
以，這類不動產的市場競爭性愈強，它的價格就會愈高。

再者，雖然土地供給數量固定的特性，使土地在供給方面不易

引起競爭，但透過公私部門的土地開發或新推建案等手段，也會產
生不動產價格的競爭情況。供需競爭對價格所產生的影響，即所謂

的競爭原則。因此，估價人員進行擔保品估價時，務必考量勘估標
的周遭類似產品的供需狀況。

（三）供需原則

不動產屬於商品之一，鑑價人員可運用經濟學的供需法則，分
析房貸擔保品某一時期、某一地區或某一產品的市場價值。如圖

4-1 不動產供給曲線圖
1. 市場價格 (P 1 )大於均衡價格 (P E )，市場上發生超額供給的現

象 (B＞A)，此時市場價格將下跌 (P 1 向 P E 方向移動)。
2. 市場價格(P 2 )小於均衡價格 (P E )，市場上發生超額需求之現象

(G＞F)，此時市場價格將上漲 (P 2 向 P E 方向移動)。
3. 市場價格等於均衡價格 (P E )，市場上發生需求量與供給量相