Page 75 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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（十二）變動原則

形塑不動產價格之因素眾多，由於該形成因素經常變動，會影

響不動產之需求與供給，進而影響個別不動產之價值。故進行不動
產估價時，必須分析造成該不動產效用、稀少性及有效需要變動之

各項因素，以正確掌握不動產價格日期之估價。

參、比較法理論與實例分析

一、比較法定義

比較法 (Market Approach；Market Method) 又稱市價比較

法、市場比較法、買賣實例比較法或市場法。係依據過去市場上已
經成交的價格，來推算勘估標的之價格。依「不動產估價技術規

則」定義比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整
等，以推算勘估標的價格之方法。依比較法所求得之價格為比較價

格。(估技§18)

二、比較法操作重點

（一）比較法估價程序

1. 蒐集並查證比較標的相關資料。

2. 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
3. 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

4. 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之
差異，並求取其調整率或調整額。