Page 69 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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（二）區域因素

指影響鄰近地區不動產價格水準之因素。(估技§2) 亦指該不

動產所處區位附近的環境狀況、道路交通及公共設施等因素。
環境狀況如鄰近區域之天候、災害、治安、景觀與居民水準，

皆接會對房地產價格產生重大影響。
道路交通如道路分布與寬度、區位之可及性等也會影響房價。

公共設施像學校、公園、綠地、廣場、郵局、市場醫院與遊憩
設施等部分，不僅會改變不動產市場接手性，亦會影響價格。

（三）個別因素

指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。包

括：位置、面積、面寬、深度、形狀、座向與坡度等屬於土地的個
別因素；以及結構、設計、品質、樓層、面積、公設、管理、裝
潢、保養、耐用年數與經過年數等，屬於建物的個別因素。

二、不動產估價重要原則

許文昌博士在其《不動產估價理論與實務》一書中提到：不動

產價格的形成受到下列 12 個原則的影響：

（一）替代原則

不動產具有相當程度之獨立性與替代性，若僅是價格稍微變

動，對購屋者而言，其效用將無差異。不動產之間雖具異質性，但
其價格仍深受與其相同效用且具替代可能之其他不動產價格影響。