Page 66 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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現行金融機構不動產擔保品鑑價，多以土地與建物分別估價或
土地、建物結合體估價法，其中前者之土地價格多參酌近年期地政

機關公告之土地現值、法院拍賣或政府機關標售的土地與土地實際
買賣價格後以「土地單價」×「土地面積」為「土地鑑價總值」；

以 「土地鑑價總值」－「按公告現值計算之土地增值稅」為「土
地鑑價淨值」。至於建物擔保品價格計算方式則採「建物鑑價總

額」＝「建物單價」×「建物面積」，並需考慮折舊數額。其中各
類建物估價標準多參考建築師公會頒布：「各縣市建築物總工程費

單價參考表」制定「各類建物估價標準表」，各類建物之耐用年
數，則多以行政院頒布「固定資產耐用年數表」為依據。

依上述方法辦理不動產擔保品鑑價，雖有簡明扼要的規範與統

一的計算公式，但過於簡略的鑑價模式常無法顯示不動產的獨特
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性，而且因目前我國不動產交易資訊仍非完全透明 ，不論參考土
地與建物的法拍價格、土地公告現值或是實際成交價格，都有可能

偏離該不動產的市場價值，徒增金融單位的放貸風險。

以筆者從事不動產估價專業工作近 20 年的經驗，因「不動產
估價師法」與「不動產估價技術規則」分別於民國 89 年與 90 年

陸續通過後，台灣的不動產估價專業日漸成熟。雖然，金融業的房
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貸估價業務不受前述法規規範 ，亦即金融機構鑑價人員並不須具

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仲量聯行 2012 年 7 月公布了全球不動產透明度指數報告，顯示台灣在全球排
名由 2010 年第 33 名上升至 2012 年第 29 名，不動產透明化指數仍屬於「半
透明」類組。
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90 年 5 月 8 日台內地字第 9006941 號「金融機構因辦理放款業務需要，由承
辦人自行對客戶所提供擔保之不動產評估其價值，非為『受委託人之委託業
務』應不屬不動產估價師法第 14 條規定之限制範圍。」旋又於 101 年 1 月 4
日台內地字第 1000250750 號函令擬予廢止。