Page 62 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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同，而影響坐落其上之不動產價格：
1. 不同使用分區，因其使用強度差異，造成土地價格的高低。

如同位於商業區的不動產價格會高於住宅區的不動產價格；
而住宅區的價格也會高於工業區與農業區的不動產價格。

2. 若以使用分區的相容性 (外部性) 觀之，不動產坐落區域內土
地使用分區均為相容性質時，如毗鄰文教區之住宅區，或區

域內規劃有完善之公共設施用地，又如住宅區附近有公園、
市場及學校等設施，其平均房價水準較高。反之，區域內土

地使用分區為不相容性質，如毗鄰工業區之住宅區，則其平
均房價水準普遍較低。

3. 基地容許使用項目愈多樣化，則房地產之產品規劃愈具彈

性，反映在土地或建物之價格差異將愈大。例如市中心商業
區土地，可規劃為百貨大樓、辦公大樓或觀光飯店等，其反
映在地價上就會有高低不同。另外，若較低度利用之土地使

用分區，加入較高價值之容許使用項目，將提高地價與房價

之水準。如同乙種工業區於民國 85 年 9 月 13 日後由原來以
公害輕微之工廠使用為限之規定，增加可設置金融分支機

構、大型展示中心、商務中心、物流中心及倉儲批發等業別
後，地價與房價自然有所成長 (都台施 18)。

六、勘估標的與比較標的位置圖

不動產坐落「區位-Location」為影響房貸擔保品價值的重要

因素之一，舉凡區域內的道路交通狀況及公共設施分布情形等，都
會對勘估標的與比較標的價值產生重要的影響。