Page 28 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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二、影響區分所有權住宅價格之重要因素

除了影響不動產價格的一般因素外，區分所有權住宅價格評估

仍需要注意以下各項因素。

（一）公共設施比例 (公設比)

區分所有權住宅的公共設施部分即指其共用部分，包括住戶共

同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入
口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空

間及社區居民使用的活動中心等。公共設施空間的規劃是維持集合
式住宅所必須的規劃，但過猶或不及都將影響該不動產的使用機

能，進而影響其市場接受之行情。

所謂的公設比，是以建物權狀中共同使用部分的持分坪數與建
物總坪數的比值而言。所以，過高的公設比例意謂屋內可使用面積
較少，將使勘估標的價值下降。房貸擔保品鑑價人員要先計算擔保

品建物的公設比例，對於過高或過低公設比例之擔保品，則需酌以

修正評估建坪單價。實務上，依建物規劃樓層數不同，區分所有權
住宅的合理公設比例如下：

建物類型 大小公 大公

5 樓公寓 12~18% 10~15%
7 樓華廈 18~23% 15~20%
7~12 樓華廈 20~26% 18~26%
12 樓以上大樓 22~30% 20~25%

開放空間大樓 30%以上