Page 24 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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一、真透天

實務上所謂的真透天通常具有建物坐落土地為單獨所有；地上

建物整棟為單獨所有，不會持有公共設施或共同地下室之車位等特
性。此類透天厝因其新舊屋齡不同，其估價方法有如下的區分：

（一）新成屋 (預售屋) 透天厝價格評估

此類透天厝因屬新完成建物，不需考慮建物的折舊，故其總價
為土地價格、建物營造施工費、間接成本與投資者利潤的合計。其

中，間接成本係指勘估標的建築設計費、稅金管理費、廣告銷售費
與利息成本。在估價實務上，間接成本約占勘估標的總銷售金額的

15%至 20%；而投資者利潤則約為總銷售金額的 10%至 15%。

新成屋 (預售屋) 價值＝土地素地價格＋建物營造施工費
＋建物營造間接成本＋投資者利潤

（二）中古透天厝價格評估

此類透天厝因距其建築完成日期已經歷多年，必須考慮建物因
時間經過所產生的折舊數額。其價值評估應為：土地價值＋建物現

值。其中，土地價值可採用市場比較法，比較同一供需圈類似或近
鄰地區內透天厝產品的拆算其中土地價格而得；或以土地開發分析

法試算勘估標的之土地價值；而建物現值則除可採比較同一供需圈
類似或近鄰地區內透天厝產品的拆算建物價格而得；或參考成本法

評估建物價值並考慮經過年數的價值減損。