Page 20 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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房屋貸款，顧名思義就是借款人以其房屋為擔保品，設定抵押
權給債務人以取得一定額度的金錢。因此，要認識房貸擔保品鑑價
專業之前，我們先來看看常見的房貸擔保品有哪些需要注意之處。

壹、別墅

不動產實務上並未對「別墅」有明確且統一的定義。別墅通常
是指一棟有天有地獨立低樓層建築，其基地面積較其他類型建物大

並且擁有完全自有之庭院空間。換句話說，所謂純正的別墅，除了
在建築法規上有最小寬度及深度的限制外，它應是「頭頂著天、腳

踏著地」的獨棟建築，土地與建物為同一人所有，將來可自行將建
物翻修或改建，即「一戶一建照」之建築。它不必與其他住戶分攤

土地或建物，且私密性與其他類型產品相比也屬最高。
除了前述正統別墅外，其他類型的別墅，不論是雙併別墅、重

疊別墅或是連棟別墅等都非真正的別墅。這些雖有別墅之名，但無
別墅之實，多為建商在銷售上為表彰其產品「高級、稀有、尊榮」

的宣傳手法之一。別墅產品因其建蔽率低，土地面積較大，所以，
在價格評估實務上多採土地與建物價格分別估算的方式進行。就土

地價值評估方面，可採市場比較法或土地開發分析法評估之。然鑑
價人員需要查明每一筆土地的土地使用分區，尤其是坐落於山坡地

的別墅還要瞭解土地的坡度資訊；以避免將價值較低的非住宅區土
地誤以住宅用地價值評估，將會增加放貸金融機構高估的風險。