Page 15 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

9

參、房貸鑑價原則與注意事項

如前節所言，房貸擔保品可降低或抵銷房貸產品的風險，但若

擔保品鑑價過程中發生疏失，反而提高金融機構房貸的風險，例如
3
法拍時擔保品乏人問津、銀拍屋 賣價抵不了借出去的錢、擔保品
產權糾紛及金融機構無法承買之擔保品等皆屬之。因此，為避免前

述風險發生，金融機構進行擔保品鑑價作業時要遵循以下原則與注
意事項：

一、房貸鑑價原則

（一）安全性

一般而言，房屋貸款的貸款期間通常比較長，而擔保物件之經
濟價值可能隨時間之經過而遞減 (例如：折舊) 或消滅 (例如：拆
除)，因此，考量放款機構的安全性酌量減低所提擔保品估價額度

是必需的。

（二）確實性

從事房貸鑑價時，凡是缺乏確實性資訊者應予以排除。例如擔
保品之現行收益，若偏高或偏低，脫離客觀、合理、普遍之收益狀

況時，應予調整修正。

3
所謂銀拍屋，就是由於債權銀行將逾期放款之不良債權，依照強制執行法之程
序，透過法院以拍賣方式而形成法拍屋；該法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至
特別拍之程序都因沒人標購而無法拍定。債權銀行為保障其最低債權並打消呆
帳，使拍賣物件不致因不理性地降低拍次，使拍賣價格過低，而承受這些無法
拍定之法拍屋，將產權移轉過戶至債權銀行名下，並排除其占有狀況，再透過
整理及修繕後，將物件以現場喊價方式拍賣之不動產。