Page 31 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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這些具有潛在公共危險或是干擾生活的嫌惡設施，其地點原本
應遠離人群密集的住宅區及商業區，但隨著市中心人口的快速增

加，都市人口逐漸郊區化，導致部分原本早期位於都市周邊的嫌惡
設施，在不知不覺中便拉近了距離，與住宅區比鄰而居，成為短期

內不易改善的住宅障礙，進而影響週遭房地產價值。
表 2-1 係現行多數不動產估價師事務所承辦消金房貸估價案件

時，常見之降低住宅不動產市場價值的嫌惡設施彙整；表 2-2 則為
房仲公司就嫌惡設施對房價影響的彙整表。房貸鑑價人員可依此經

驗，於鑑價時就鄰近嫌惡設施的擔保品為適當的減價修正，以符合
市場行情並降低房貸風險。

表 2-1 嫌惡設施定義表

名稱 定義 (影響) 種類 範圍
特種行業 指出入較複雜，影響大 色情理髮廳 、三溫 標的物本身或同
樓之安全性、私密性、 暖、酒家、舞廳、賓 棟大樓
居家品質之行業 館、KTV、按摩業
特定行業 商業行為對標的之價值 葬儀社、棺材店、電 標的物本身或同
及居住品質、安全有影 動玩具店、桶裝瓦斯 棟大樓
響 行、加油站、專業安
養中心 (有掛營業招
牌)
宗教建物 (廟宇、 有天公壇 (立於地面之 寺廟、家庭神壇 (宮 標的物本身或同
神壇) 香爐) 或堂) 棟大樓及50公尺
範圍內
瑕疵建物 標的施工品質或名聲風 輻射屋、傾斜屋、海 標的物本身或同
評不好、格局及地勢不 砂屋、漏水屋、火燒 棟大樓
良 屋、凶宅、畚斗屋、
缺角屋、基地地勢較
臨路路面低
空屋污染 危害人體健康、影響嗅 每日或週期性一
覺靈敏度、造成身體不 定期間即發生，
舒服 由室內可聞到