Page 165 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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一、收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利
率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動
趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較
觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風
險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
二、選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價
格後，以所得之商數加以比較決定之。
三、依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下：
n
收益資本化率或折現率＝  W i K
i
i1
其中：
n
Wi：第 i 個資金來源占總資金成本比例，  W i  1。
1  i
Ki：為第 i 個資金來源之利率或要求報酬率。
四、依債務保障比率方式決定，其計算式如下：
收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占
不動產價格比率
五、考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收
益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入
乘數，以下列公式計算之：
收益資本化率或折現率＝淨收益率/有效總收入乘數
收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應
於估價報告書中敘明。
第 44 條
土地收益價格依下列計算式求取之。
一、地上無建物者：
土地收益價格＝土地淨收益/土地收益資本化率或折現率
二、地上有建物者：
土地收益價格＝(房地淨收益－建物淨收益)/土地收益資本化率
或折現率建物淨收益依下列計算式求取之。