Page 125 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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估價有下列規定：
1. 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應以實

際建築使用合法部分之現況估價，並敘明法定容積對估值之
影響。(估技§102)

2. 附有違章建築之房地估價，其違建部分不予以評估。但委託
人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書

中分別標示各該部分之價格者，不在此限。(估技§103)
3. 建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以

現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物
法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。(估技§105)

因此，就增建或擴建部分的價值，最多以其重置成本考慮經使
用年數折舊後的殘值估算。

上述案例應修正為如下評估︰40 萬元/坪×32 坪＋2 萬元/坪
(考慮折舊後的建物殘值)×25 坪=1,330 萬元，而非先前所估算的

1,605 萬元。

（二）車位價格要獨立評估

1. 車位登記類型

實務上，現行不動產登記停車位常見登記於共同使用部
分，或以獨立產權登記並由擁有車位者分別持分所有。而併入
共同使用部分又可分為︰

(1) 由全體住戶共同持份：不論有無車位其公設持分比例多以

主建物面積為依據，即將應登記的公設面積如機電房及樓
梯間等，加上所有車位面積，按區分所有的主建物面積比