Page 121 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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以上這些交易情況都非屬正常價格，估價時鑑價人員若無法調
整為正常狀況必須排除不予採用。鑑價人員蒐集的比較案例必須符

合該不動產本身可移轉，外在環境需具備需求，須有公開的交易市
場。而且若為交易價格案例，其買賣雙方具備自由與理性的經濟行

為，資訊充分且無特殊附帶條件才能採用之。

（三）比較案例具替代性與競爭性

不動產雖具異質性 (個別性)，但其價格仍會受與其相同效用

且具替代可能的其他不動產價格影響。所以，為使比較案例和勘估
標的有替代與競爭效果，其必須是：

1. 在同一供需圈內。例如：評估台北市大安公園旁住宅大樓，
就不能以同樣面對大面積綠地的高雄市美術館園區旁住宅大

樓為比較標的。
2. 使用分區管制相同或相近。例如：評估坐落於新店中正路住

宅區內的華廈，就不能以同是中正路但卻是工業區的 7 層廠
辦來作為比較案例。

3. 使用性質相同或相近。例如：評估某社區內的一幢透天厝，
就不適合以同一社區內區分所有的住宅大樓為比較案例。

此外，因不動產的使用種類或使用性質會受到公法上管制與同
性質產品的競爭。公法上的管制規定該不動產的用途，用途相同的

不動產其效用相近就會於供給面上產生競爭。而每一不動產均有無
數個競標者從事競爭，最後此不動產會歸屬於競標價值最高者使

用，亦即在公法管制之容許範圍內，經由自由競爭而決定不動產之
使用種類與價值。這些供給與需求的競爭會對不動產價格產生影