Page 116 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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保品最終價格的估算。以筆者不動產的估價實務經驗，房貸鑑價人
員於蒐集比較案例過程中常有如下錯誤：

（一）鑑價人員對勘估標的認知錯誤導致蒐集的案例不合適

如持分式透天與完全透天在價格評估上的差異，我們已在第二

課擔保品類型有深入探討，此處將不再贅言；又如建物類型認知錯

誤：如廠辦大樓與商辦大樓、大樓店鋪與透天店鋪等都非同類型不
動產，不應互為比較案例使用。

另外，不動產使用效益誤判也常發生於地面層擔保品的鑑價，
亦即無商業使用效益的一樓勘估標的，鑑價人員卻興沖沖地以商效

高的店鋪為比較案例即屬之。這些對勘估標的之錯誤認知，都會造
成價格錯估的風險。

（二）鑑價人員忽略案例的替代原則與競爭原則

例如：評估台北市大安公園旁住宅大樓，以同樣面對大面積綠
地新北市永和 823 紀念公園 (四號公園) 為比較標的；或是評估坐

落於新店中正路住宅區內的華廈，卻貪求便利以同樣位於中正路上
工業區的 7 層廠辦來作為比較案例；抑或是評估某社區內的一幢透

天厝而將同一社區內的區分所有的住宅大樓作為比較案例等，皆屬
忽略案例的替代原則與競爭原則而造成評估價格不合理。

（三）案例調整邏輯錯誤

鑑價人員進行比較調整過程中，容易在價格日期、交易情況、
區位條件及個別條件的思考邏輯中，發生錯誤或心手不一，導致錯