Page 113 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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作業的重要依循原則。然我國不動產相關法令與規定多如牛毛，房
貸擔保品鑑價人員若未細心查證，將會因誤判情勢而造成擔保品鑑
價風險。

(一) 領勘人誤導：領勘人因對勘估標的不熟悉而指認錯誤，致

鑑價人員將錯就錯；或因故意領勘一宗地形類似但坐落區
位較優的土地或建物，以期高估價格獲取貸款利益。這些

領勘人誤導行為都將因錯估擔保品，而提高金融機構的放
款風險。

(二) 使用強度的限制：不動產法規繁多，各地區或不同類型土
地的容許使用規定多不相同；如土地坐落軍事禁限建區 (紅

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線區)、行水區、飛航管制區，甚或客戶提供法定空地 為
擔保等。若房貸鑑價人員未仔細查證相關規定，而逕以同
一供需圈內正常不動產為比較標的試算擔保品價值而無任
何減價修正，則會落入高估該擔保品價值的風險。

二、對策

（一）大膽假設、小心求證、減少誤判

1. 實地勘查，詢問四鄰

房貸鑑價人員進行現場勘估時應留意並觀察勘估標的週遭

的環境，查看是否有軍事設施、河川水道或機場跑道等特別設

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為了管制土地使用強度與密度，除實施容積管制外，建築相關法律規定基地面
積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積；所以，基地面
積扣除實際可供建築面積後的空地面積，即稱為法定空地。