Page 117 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

111

誤的調整率運用而發生錯誤估價的風險。
舉 例 來說： 比 較標的 A 的 屋 齡較勘 估 標的新 ， 其價差 為

10%。就此價值影響條件，鑑價人員應以比較標的 A 的價格乘以
90%作為勘估標的價格〔A×(1－10%)〕推估。但若鑑價人員反向

操作為 A×(1＋10%)，則其價差恐將達 20%，不可不慎！

（四）訪價技巧不足，資訊無法清晰呈現

雖然台灣不動產交易資訊漸形透明，但為保護個人隱私，大多

數不動產交易資訊皆「區段化」或「去識別化」，且除了面積、樓
層與價格等基本資訊外，其他影響價格的相關訊息，如案例坐落環

境、地形地勢土地與建物使用限制等多無法從公開的交易資訊中得
知。因此，若估價人員於蒐集比較案例時無法釐清各項影響價格的

訊息，當會影響對擔保品最終價格的估算。

（五）正常價格或是限定價格誤判

所謂正常價格係指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙

方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正
常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者 (估技§2.1)；而

限定價格則是對以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目
的、以不動產合併為目的、或以違反經濟合理性之不動產分割為前

提等條件之一所形成之不動產價值 (估技§2.1)。
因此，若鑑價人員誤以附條件的成交價格為比較案例而未排除

該條件對價格的影響，則會使擔保品的評估價值偏離市場正常價
值。