Page 119 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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鄰近區域需多加瞭解，例如是否有嫌惡設施會影響擔保品的市
場接手意願？或有何房價加分的因素等；另外，勘估標的與比

較標的之間是否具有替代性？是否為合適的比較案例？此均為
瞭解訪價週遭環境不可輕忽的基本功。

2. 提示行情更勝質問價格

鑑價人員常常為了蒐集初級資料而需向當地住民及鄰里長
等人詢問相關不動產市場行情，但這些人員均非不動產專業人

士或機構。在無任何提示的情況下，受訪者恐會天馬行空地發
表個人見解，反而誤導鑑價人員的判斷力。因此，專業的鑑價

人員可於訪談進行時主動提供受訪者進一步訊息：如提示該區
域行情或縮小詢價範圍等，如此可使受訪者更有信心說出類似

不動產正確交易狀況而獲取珍貴的比較案例。

3. 少用專業術語，融入買家心情

筆者以為房貸擔保品鑑價人員要經常走訪如：新建案銷售
中心、仲介公司，甚或拜訪社區管理員，以瞭解不動產市場現

況並取得第一手資料。然而不動產種類繁多，舉凡住宅不動
產、商用不動產及工業不動產等。不同類型產品其購買動機南

轅北轍，唯有扮演不動產買家才能比較容易探尋各類型不動產
的真正市場價值。

再者，鑑價人員於訪價過程中除扮演購買者外，在交談過
程中若能避免習慣性地冒出不動產專業術語，如以「登記坪數

多少」來詢問建物面積；或是詢問對方勘估標的車位是法定車
位？增設車位或是獎勵車位？凡此種種，都有可能突增受訪者

的防衛心態誤認你是「踩線」搶業績的房仲同業，反而探尋不