Page 124 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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（二）停車位面積與公設面積區分不清

實務上，不動產登記常見將車位面積記入共同使用部分由全體

或特定區分所有權人持分，或有獨立產權而由多人持分所有。若鑑
價人員未明確區分停車位面積與其他公設面積，將導致其評估價格

失真，進而影響擔保品評估總值。

（三）土地持分面積不足

區分所有權建物之土地持分若不足，或坐落土地筆數遺漏，除

會因不動產產權不完整而減損擔保品價值與市場接手性外，更會影
響抵押權設定登記與拍賣金額分配的順位增加金融機構放貸的風

險。

二、對策

（一）增建面積最多以成本價格減計折舊後的殘值估算

房貸擔保品中常見的未登記建物有︰頂樓增建、3.6m 夾層與

挑高處增建、天井增建與未登記地下室等。因這些多出來的面積有
其使用效益，在房地產買賣實務上多會將其價格併入計算。例如：

屋齡 30 年的 5 層公寓第五層其權狀登記面積 32 坪，但頂樓有加
強磚造建物約 25 坪。依市場比較法決定其建坪單價為 40 萬元/

坪。若依現行房仲實務，頂樓增建多以合法建物價格的 1/3 計算，

則該不動產總值為 (40 萬元/坪×32 坪)+(13 萬元/坪×25 坪)＝
1,605 萬元。就適法性觀之，頂樓的增建面積均不符合建築法規，

隨時有被拆除的風險。而現行不動產估價技術規則對未登記建物之