Page 112 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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貢獻原則 土地貢獻原則 建物貢獻原則 聯合貢獻原則

土地評估單價 (元/坪) 2,900,000 2,200,000 2,750,000

建物評估單價 (元/坪) 60,000 130,000 75,000

由上例分析可見，不同的貢獻原則拆分土地與建物價值，其推

算的結果差距不小。若房貸鑑價人員於擔保品鑑價過程中，對各比

較案例採用不同的土地與建物拆算方式，就會造成勘估標的價格試
算的混亂。

二、對策

不同的土地與建物價格分算都有其論述基礎，也有相關的應用
經驗。但筆者以為房地結合體中的土地與建物價值同等重要，只要

建物施以折舊計算就能如土地般有永續價值，而且也唯有土地與建
物結合方能創造最有效使用。房貸鑑價人員就土地與建物分離估價

的擔保品類型，應採用「聯合貢獻原則」分離擔保品或比較案例的

土地與建物價值，讓房地結合體的貢獻價值聯合分配於土地與建物
上，避免產生分配不合理現象，以期正確反映擔保品價值，降低放
款風險。

參、張冠李戴 偷天換日

一、風險

適法原則是影響不動產價值的重要原則之一，也是不動產估價