Page 108 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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另外，在評估續貸房地產的抵押價值時，應對房地產市場已經發生
的變化予以充分考慮及說明。

貳、分算誤導 高價低估

一、風險

不動產係由土地與建物所組成，分離不動產價格不僅為課稅需

要，亦為不動產估價的必要技術。透過土地與建物價值的分離，才
足以反映或分析勘估標的或比較標的真實價格。房貸鑑價人員於同

一擔保品鑑價案的比較案例中，採用不同的建物與土地價格分離方
式，將使得土地與建物單價不同，而造成擔保品試算價格推估的混

亂。

（一）常見土地、建物價值分離法

除傳統所謂土地及建物依六：四或七：三比例分析外，還有下

列方式：
1
1. 土地貢獻原則：不動產超額利潤 歸屬於土地的貢獻。因此，
將不動產總值中扣除建物成本及建物正常利潤，所剩餘價值
即為土地價格。

建物＝B＋B’
土地＝P－(B＋B’)＝L＋L’＋S

1
超額利潤是指其他條件保持社會平均水平而獲得超過市場平均正常的利潤，又
稱為純粹利潤或經濟利潤。