Page 103 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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或建物成本價格＝建物總成本×〔1－(年折舊率×經歷年
數)〕。
3. 房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格。

（二）土地成本價格之求取有困難者，得以比較價格或收益

價格替代之，並於估價報告書中敘明 (估技§69)。另
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外，成本法中的土地開法分析法 也可用來估算土地價
值的方法 (估技§70~§81)。

六、成本法之運用實例

為協助讀者瞭解成本法運用，筆者以下述實例說明之：
坐落於台北市內湖區成功路四段 xx 號的七層樓鋼筋混凝土建

物之第三層房貸擔保品，面積約 40 坪，屋齡 20 年，運用成本法
評估此例建物現值如下：

1. 依中華民國產險公會「台灣地區住宅類建築造價參考表」顯
示，台北市七層鋼筋混凝土建物建物每坪造價 74,000 元/坪。

2. 耐用年數「臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折
舊率表」耐用年數 60 年，每年折舊率 1.5% 歷經 20 年其累

計折舊率為 1.5%×20=30%。
3. 勘估標的現值估算：

74,000 元/坪×(1－30%)＝51,800 元/坪

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土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效
益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成
本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。