Page 106 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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房貸擔保品鑑價的風險有系統可循，其風險的發生主要可歸類
於操作技術與道德操守兩大面向，本課係從房貸鑑價人員因操作技
術錯誤而造成擔保品價格評估錯誤的風險談起。

壹、價值？價格？孰輕孰重

一、風險

多年來，房貸擔保品鑑價究竟係評估不動產的價格或價值一直
有所爭議。因此，鑑價人員對估值的定義與委託者、審核人員等使

用報告書者有差異時，就是房貸鑑價爭議的開始。而要釐清此一迷
思，我們不妨先從瞭解價格與價值的區別開始︰

(一) 價值︰不動產價值與其使用收益活動有關，係指使用該不
動產所得到的效用或效益。依國際評價標準 (International

Valuation Standards － IVS 定義 ) ：價值 係指一種 經濟概
念，係買方及賣方對於可買的財貨或勞務，以決定最有可

能的交易價格。價值並非一個已完成的事實，而是在某一
時間對財貨或勞務依照價值定義所估計的可能價格。

(二) 價格︰不動產價格則與其交換活動有關，係指交換該不動
產所決定的貨幣水準。依 IVS 定義︰價值係指賣方的要

價、買方的出價或支付財貨或勞務總額的用語，不論該價

格是被公開揭露或保密，價格是一歷史事實。對於特定的
買方 或賣方而 言，因為 財務能力 、動機或 特別利益 的不

同，對同一不動產支付之財貨或勞務價格可能會不一樣。
一般而言，價格是在特定情況下，由特定的買賣雙方，對