Page 107 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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財貨或勞務所認定相對價值的一種指標。

因此，若使用價值大於交換價值，則擔保品的價值會大於價

格；若使用價值等於交換價值，則其價值與價格相等；若其使用價
值小於交換價值，則擔保品價值就會小於價格。

二、對策

（一）掌握擔保品特性及選擇合適的估價方法。

「比較法」著重於房貸擔保品與市場上類似不動產已成交價格

之間的比較與調整，其試算價格係反應該擔保品於不動產市場上最
能被購屋者接受的價格，所以屬於「價格」的推算。而「收益法」

則是依房貸擔保品的未來一年淨收益與收益率的商，推算其於市場
上的價值，係包含對該擔保品的未來收益價值的期待。

因此，房貸鑑價人員必須於估價報告書中清楚告知採用何種方

法評估擔保品價值，以避免落入價格偏離或誤用之陷阱，並減少爭
議案件之發生。當然最好是參考不動產估價技術規則的精神，採用

兩種估價方法評估後，決定勘估標的 (擔保品) 之最適評估價值。
(估技§14)

（二）把握市場風險、考慮市場接受性、謹慎估價及防止高
估。

房貸擔保品鑑價應分析擔保品的通用性、獨立使用性或者可分

割轉讓性，以及在鑑價時點擔保品拍賣或變賣時最可能實現的價
格，並且對預期可能導致房地產價值下跌的因素予以分析和說明。