Page 109 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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P：不動產總值 L：土地成本
L’：土地的正常利潤 B：建物成本

B’：建物的正常利潤 S：超額利潤
P＝L＋L’＋B＋B’＋S’

主張土地貢獻原則者認為：土地有永續性，建物則有耐

用年限，故土地貢獻較大。而且區位的優劣與否，影響不動

產的價值最大。所以，坐落大安森林公園週邊的房價優於永
和四號公園旁；也可解釋若在台東複製台北 101 大樓，卻不
會有台北 101 大樓的經營成效。

2. 建物貢獻原則：不動產超額利潤歸屬於建物的貢獻。因此，

將不動產總值中扣除土地成本及土地正常利潤，所剩餘價值
即為建物價格。

土地＝L＋L’
建物＝P－(L＋L’)＝B＋B’＋S

主張建物貢獻原則者認為：建物雖有耐用年限，但若考
慮折舊仍可維持永續存在的精神。而且各樓層即使建材相

同，較高樓層建物其實際施工成本愈高，因此，可反映較高
的不動產價值。

3. 聯合貢獻原則：不動產超額利潤歸屬於土地與建物兩者的共
同貢獻。因此，不動產總值中，分別扣除土地與建物之成本

及正常利潤所剩餘價值，按貢獻比例 (或投資成本比例) 分別
歸屬於土地及建物。

P－(L+L’)－(B＋B’)＝S