Page 100 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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3. 償還基金法：在耐用年數內，每年固定提列並儲存一定的折
舊費，並將該定額的折舊費以複利計算。至耐用年數屆滿，

將每年定額折舊費的本利加總，就可以得到折舊總額的方
法。(提示：折舊費每年固定，但是將之放在銀行生利息。)

C ( 1 s) i ( 1 i)  1
n
Dn  
1 (  i)  1 i
N
其中：
Dn：累積折舊額 C：建物總成本

s：殘餘價格率 n：已經歷年數
N：耐用年數 i：利率

4. 觀察法：由不動產估價師直接觀察勘估標的因物理、功能及
經濟等因素造成之折舊，而非只關注於經過年數。

建物估價之所以有別於土地估價需考量折舊，即是透過折舊提

存的概念，讓受耐用年數限制的建物仍可與其坐落土地一般維持永
續存在的精神。

就不動產特性而言，不動產因坐落地區天候狀況與維護情況等
差異，其每年的價值減損本就不同，很難以一定的數學計算公式推

斷。表 4-3 即為分析上述三大折舊額計算方法的優劣，房貸鑑價人
員可依擔保品的特性靈活運用之。而目前稅捐機關、各縣市政府與

不動產估價師公會全國聯合會，都分別訂定不同結構建物耐用年數

與折舊表，也可作為鑑價人員以成本法估算房貸擔保品建物價值的
參考依據。(表 4-4 及 4-5)