Page 415 - 銀行授信策略－經驗傳授與案例解析

2. 第二期及第三期科技廠辦大樓及休閒會館之興建，借戶計畫以自有

資金及買家廠商自備款支應，暫無融資計畫。
3. 本案土地區位良好，臨工業區主幹道 30 米道路，平均每坪單價 6.7
萬元，應屬合理。本案第一期推案為地下 2 層、地上 6 層 RC 造環

保建築。第一期 B1、B2 及 F1—F6 合計每坪平均造價約 5.6 萬元，
尚屬合理，預計 96 年 10 月底開工，銷售金額約 12.75 億元，車位

共 280 個，預估銷售金額約 0.96 億元，合計銷售總額約為 13.71 億
元。 97 年 8 月完 工交屋，利潤率為 15.42%， 預估銷售率達

84.58%，可損益兩平。
4. 在敏感性分析方面，假設平均售價調降 10%，預估銷售率 達

93.98%，可損益兩平。第一期廠辦出售、第二、三期廠辦出售或出
租，若全案以全部出售估列，估計獲利約 10 億元。

5. 新竹工業區目前自有或承租廠商進駐已滿，近 6 年區內無新推案，
現有多家廠商正尋求新廠辦。第一期推案量尚不大，目前雖尚未正
式推出，已知有原地主關係企業等有意訂購，成功銷售應可期待。

6. 本建案基地、其上建物及附屬設備將交付信託予本行，且興建階段
所有工程相關款項皆透過信託專戶控管撥付。承做本案除可增加存

款實績外，並利於爾後優先承攬分戶相關企金業務。
7. 本案利差介於 1.275%-1.525%之間，收益性尚可。

 授信的策略與經驗

1. 新做中期擔保放款，因係廠辦建築，其融資成數宜較一般住宅及商
用辦公大樓之土融低，例如六成而非八成，以降低風險。

2. 新做短期放款額度須降低，即建融額度宜為建築成本之五成。
3. 全案銷售率須達六成以上，建融才可撥款。

4. 借戶因資本額不大，其負責人須以個人身份做連帶保證人。
5. 若廠房建好出售，轉為企業分戶貸款，那一般以 6.4 成核貸，而非

第18 章 土地與建築貸款 407