Page 405 - 銀行授信策略－經驗傳授與案例解析

第十五節
土地早期購買，申請增貸，不宜增加土融，可酌加建融

 借戶的營運狀況

1. 借戶係一家老牌之建設公司，近年在台北市郊推出許多建案，銷售
率皆達九成，餘屋皆為借戶特意保留以供出租使用。該機構創辦人

於業界頗負盛名。
2. 借款人夫婦二人，以名下二十年前購買之台北市郊六筆土地，與建
商簽訂合建分售契約，計畫興建地下 3 層、地上 15 層之集合式住

宅。本案已敘做土地融資及建築融資，並撥貸在案。

 借戶的資金需求

1. 近來因建築經理公司積極向借戶爭攬建築經理業務，並與其他銀行
合作，額度可增加一倍，因此借戶認為分行評估土地價值偏低，建
融額度太保守。借戶為因應未來建築成本之上漲，向分行申請將

土、建融額度再予以增額。
2. 本案前核計土地押值以時價計算增值稅，今因客戶 96 年度資信評

等轉為 C 級，依銀行擔保品估價辦法，可採依公告現值核計增值
稅，且本案土地單價以每坪之核估價格。若與附近之標售價相比明

顯偏低，因此在土地融資部份，擬改依公告現值核估土地增值稅，
押值便告增加，故土融擬增額 0.65 億元。

3. 前規劃之建築成本，分行前僅以約 4.2 成核貸建融，本次擬一併提
高至五成，建築融資亦增加 0.55 億元。
4. 本建案地點良好，交通便利，規劃亦佳，且已興建至一樓，不願先

行預售，規劃於完工後再行銷售。
5. 借款人長年深耕大台北地區，與分行授信往來良好，前期完工交屋

第18 章 土地與建築貸款 397