Page 393 - 銀行授信策略－經驗傳授與案例解析

2. 借戶每購買一塊土地，即需增加設定抵押權，增額提報一次融資

案，故申請授信次數很多，有時多達五、六次，才完成一件整體的
土融案。
3. 土地以個人名義收購完成後，再與自己的建設公司合建，或高價賣

給自己的建設公司負責開發工作。屆時，再由建設公司向銀行借建
築融資，完成建案。

4. 土地收購愈趨完整，就有愈多銀行來搶土融轉貸業務。因為這些銀
行是新接手，故沒分批購進的價格問題。這些銀行都願案新的鑑

價，核予八成的貸款，故原做銀行即有貸款出走的問題。因此，營
業單位想改依最後一批買進之高價，核算整批土融之金額。

 授信的策略與經驗

1. 分批購進之土地，即使以後陸續購入之價格較高，亦不得以較高之
地價基準，要求前貸之金額比照調高，以免借戶還未推出建案，即

可取回一部份購地之款項。
2. 購買土地價款融資八成外，若與地主合建，提供給地主之保證金亦

只融資八成，另購買容積率之融資價款，也只得融資八成。
3. 收購鄰地整體開發案未必能照期望順利收購，在未能獨立開發前，
宜收取較高之利率。若能小塊土地獨立開發，利率只能酌降，必須

等到可整體照原預定計畫開發，而提高土地擔保價值時，才可比照
一般土融，給予優惠利率。

 備註：

1. 若以先前購買之低價土地，再因目前地價上漲，而以重新估價，申
請增額貸款，銀行不宜照新鑑價之成數，完全如數核予貸款。如

此，才可避免養地，還可取回資金。
2. 若二建商在同一重劃區，各有一塊早先買入之低價土地，為實現獲

第18 章 土地與建築貸款 385