Page 389 - 銀行授信策略－經驗傳授與案例解析

第三節
土地融資，須查明土地及建物之使用狀況

 借戶的營運狀況

有一個客戶在台北市近郊有一塊土地，原本是做汽車銷售之展示間與
保養廠。但是，該廠牌汽車因銷售不佳，汽車廠目前已停業。

這一客戶原是借款行長期的往來戶，我們對他的誠信及財力已有相當
的認識。

 借戶的資金需求

該土地之地點良好，經不動產鑑價公司鑑價，價值打八折後還有押值
約五億元，可以承做擔保貸款。

 授信的策略與經驗

1. 我們承做貸款並不以處分擔保品為目的。而且，該企業集團在銀行
之貸款已很多，新借款之資金將用做其他投資，不但金額很大，也
非其本業。因此，本案宜予婉拒。

2. 不久，報紙及所有媒體便登出，該土地上興建有一家五星級之汽車

旅館。因其主人經營虧損，而向民間融資機構借貸不小款項。為避
免高利之違法問題，雙方乃以買賣方式處理。其後，民間融資機構
乃強力趕走旅館屋主，霸佔旅館，並請保全人員看守。因此，這個

擔保品便變得很複雜，有地主，有土地承租人及地上物 (汽車旅館
興建人)，及民間融資機構，與本行土地貸款人。

3. 若汽車旅館沒有營業，土地租金沒有繳納，銀行的貸款利息就沒有
著落，還本更成為問題。這件糾紛在幾個月前就已發生，而營業單

第18 章 土地與建築貸款 381