Page 327 - 金融人員民法必修36堂課（增修訂二版）

Lesson 30 抵押權的實施 317

為 之 ， 將 影響 拍賣 時 應 買 者 之 意 願 及 抵押 權之 執 行，為 除 去

抵押 權 人 之困 擾 ， 96 年 修正 之第 866 條及增 訂 第 2 、 3 項 ，
規 定 ： 「不 動產所 有人 設 定 抵押 權 後，於 同 一不 動產上 ，得
設 定 地上權 或 其 他以使用收 益 為 目 的 之 物 權 ，或成 立租賃 關

係。但 其 抵押 權 不因 此而受 影響 。前 項 情 形 ， 抵押 權 人 實 行
抵押 權受 有 影響 者， 法院 得 除 去該 權 利或 終止 該 租賃 關係後

拍賣 之 。不 動產所 有人 設 定 抵押 權 後，於 同 一不 動產上 ，成
立第 一 項 以 外之權 利者， 準 用前 項之規 定。」 上述除 去 其權
利 拍賣 ， 法院 既 得 依聲 請， 亦 得 依 職 權 為 之 。
類似 情 形亦 有 第 877 條 規 定 ： 「 土 地所 有人於 設 定 抵押

權 後，在 抵押 之 土 地上 營造建 築 物者， 抵押 權 人於 必 要 時 ，
得於 強 制 執 行程序中 聲 請 法院將其 建 築 物 與 土 地 併付 拍賣 。

但 對 於建 築 物 之 價金，無 優 先受清償之權 。前 項規 定，於 第
866 條 第 2 項 及 第 3 項之 情 形 ，如 抵押 之 不 動產上 ，有該 權
利人或經 其同 意使用 之 人 之 建 築 物者， 準 用 之 。」 換 句 話
說 ，為 維 護 抵押 權 人利 益 ，於不 動產 抵押 後，在該不 動產上

有用 益 物 權 人或經 其同 意使用 之 人 之 建 築 物者，該 權 利人使
用不 動產之權 利得 先依第 866 條 第 2 項規 定 予 以 除 去， 惟 為

兼顧社會 經濟及 土 地 用 益權 人利 益 ，該建 築 物 允 應 併予 拍賣
為 宜 ，但建 築 物 拍賣 所 得價金， 抵押 權 人無 優 先受償權 。
前 述 情 形 ，如 抵押 物 是 建 築 物者， 依據第 877-1 條 規

定 ： 「以建 築 物 設 定 抵押 權 者，於 法院 拍賣 抵押 物 時 ， 其 抵
押 物 存 在 所必 要 之權 利得讓 與 者，應 併付 拍賣 。但 抵押 權 人
對 於該 權 利 賣 得 之 價金，無 優 先受清償之權 。」 也就是說 ，

土 地與 建 築 物 固 為各 別之 不 動產 ，各得 單 獨 為 交 易 之標 的，