Page 331 - 信託課稅實務（增修訂二版）

Chapter 13 不動產證券化之稅制 319

3 規定。」 該 條之立法意 旨 ，係 鑒 於不動產資產信託 雖 為信託法所規 範 之
信託， 惟 不動產資產信託之 委 託人可 能 藉由 該 信託架構進行實 質土地 出售

行為， 若仍 適 用 土地 稅 法第 28 條之 3 規定，就 該 已實 質 出售之信託 土地 不
予 課徵 土地 增值 稅 ，則將 形 成租 稅漏洞 ， 爰 於 該 條規定， 若 依不動產資產

信託契約約定，信託 土地 於信託 終 止 後 毋須返還 委 託人者 ( 亦即信託 土地 已
實 質 出售 ) ，應於信託行為成立 移 轉 土地 所有權時，以 委 託人為納 稅 義務

人， 課徵 土地 增值 稅 ，至於未實 質 出售 部 分 ( 即實 質 上 仍 歸 委 託人所有 ) ，
自 應 毋須課徵 土地 增值 稅 。因此， 若 依不動產資產信託契約之契定，可 認

定信託 土地 已實 質全部 或 部 分出售者， 自 應如同一般 土地買賣 ，就已出售
部 分 課徵 土地 增值 稅 ，至於 尚 未出售或於信託 終 止 後 返還 委 託人 部 分，則

毋須課徵 土地 增值 稅 。 ○○ 公司以其所有之 大樓 為信託財產， 雖 不動產資
產信託契約未 明 定信託 土地 於信託 終 止 後 須返還 委 託人， 惟 因 委 託人持有

次 順 位受益證券，且 該 受益證券不得轉讓，而依信託契約約定， 全數償 還
優 先順 位受益證券持有人之本金及利 息 後，次 順 位受益證券持有人 ( 即 委 託

終 止 ，故應可
人 ) 即取得 止 後 剩 餘 之信託財產，信託契約即行 託人；至於因信託期間 委 託人以 釋 放價格取 解 為 該 信託 土地 於
終
回部
委
返還
分或
信託
全
部
本金及利
解
託人此時再將已
返還
之不動產出售予
委
回部 信託財產之所有權，因 分之信託財產 息 為 多 之利益，故應可 返還 委 優 先順 位受益證券持有人並未因此取得較 為係受益證券之 提 取 贖 回 ，並因此就 原 約定 贖
託人，
他
人， 自 與一般不動產 買賣無 異，而應由 委 託人就出售 部 分 繳 納 土地 增值
稅 。所 謂委 託人以對價 重 新 取得信託 土地 所有權， 若 如 前 所 述 ，其目的係
為 提前 贖 回 受益證券，則其性 質 就如同以不動產向銀行 抵押借款 後， 債 務
人 提前 清 償部 分或 全部借款 ， 債 權人並因此 塗銷部 分或 全部抵押 權一般，
故 仍 可 認 定屬信託 土地 於信託 終 止 後 返還 委 託人。 綜 上，不動產資產信託
之信託 土地 是 否適 用不動產證券化條例第 52 條規定，於信託行為成立 移 轉