Page 328 - 信託課稅實務（增修訂二版）

316 信託課稅實務

用於不動產資產信託。 窺 其 原 因，主要在於不動產資產信託之信託財產本
為不動產或不動產相關權利，本 無 流動性可言，且不動產資產信託於成立

前 ，不 論 信託財產之金額 多 寡 ， 皆 應 先洽請專 業 估 價者就不動產資產信託
之信託財產，依不動產 估 價 師 法之規定出 具估 價 報 告 書 ( 不動產證券化條例

第 34 條 ) ，以 確 定信託財產之價值。
另 於 民 國 98 年 1 月 21 日修正增訂 34 條之 1 ：「不動產資產信託之信

託財產，其 全部 或一 部 依信託契約之約定出租時，其租金得不受 土地 法第
九十七 條第一 項 規定之限制；租賃期限不受 民 法第四 百 四 十九 條第一 項 規

定二 十 年之限制。（第 1 項 ）不動產資產信託契約約定信託財產於信託 終
止 後 須返還 委 託人者，信託財產之租賃期限如超過信託契約之存續期間，

應 事先 經 委 託人同意。 但承 租人為 委 託人時，不 適 用之。（第 2 項 ）」修
正 理 由為 1. 按 不動產投資信託及不動產資產信託之 營運收 入關 乎 投資 大眾

之權益， 原 條文第二 十 四條就不動產投資信託信託財產之租金及租賃期
間， 明 文 排 除 土地 法及 民 法有關租金及租賃期限之限制， 惟 規定租賃期限

最 長 不得超過信託契約之存續期間； 六 條規定 準 用之。 惟 本條例施行 另 不動產資產信託信託財產依 ，實務上不動產投資信託與不 原 條文
三十
迄今
第
動產資產信託
範
規
租金及租賃期間單
受託機構應合
於第一 項 就不動產資產信託信託財產之租金及租賃期間， 運 作上 獨 仍 有差異， 。 2. 考量 爰 增訂本條就不動產資產信託信託財產之 理 追 求 受益人 仍參照現 最大 利益，
行規定
明 文 排 除 土地 法及 民 法有關租金及租賃期間之限制。 3. 另 因不動產資產信
託 均 有一定之存續期間，而目 前 一般商業不動產租賃契約期限， 多 為 三 年
至 五 年，如限制租賃期限 最 長 不得超過信託契約之存續期間，將使信託契

約後期之不動產 無 法 順 利出租或租予 優良客戶 ，除 影響 不動產租金 收 入，
亦 影響 不動產出售之 估 價金額，反而對受益人權益有不利 影響 ，故 原 則上

不動產資產信託信託財產之租賃期間不受信託契約存續期間之限制， 惟 於