Page 222 - 信託課稅實務（增修訂二版）

210 信託課稅實務

給受益人以外的第 三 人， 乃 基於受託人為受益人的利益 處 分 土 地，故在 經
濟 實 質 上，應於 信 託 成立 時， 先 以委託人無償移轉 土 地的 經濟 利益給受益

人，對受益人課徵 土 地 增 值稅，至受託人移轉 土 地給受益人以外的第 三 人
時，再對受託人課徵 土 地 增 值稅，該 兩段 式的課稅方式，固 然 有使受益人

先繳 納 土 地 增 值稅的不利益，但依現行 土 地稅法第 31 條之 1 規定，將原屬
兩次 移轉 土 地實 質 所有權人的行為，合 併 為一 次 課徵 土 地 增 值稅，其 土 地

漲 價總數額可能因合 併 ，而 適 用 到較 高 的 累 進稅率，而對於受益人 整 體的
經濟 利益 似未必 有利。

其二，則係就委託人以 土 地 成立 他益 信 託時，應將 贈 與稅之課稅時
點 ， 延 後至 信 託利益實現時，以 求 理 論 上之一 致 。此時，在他益 信 託 成立

時自不得對委託人課徵 土 地 增 值稅，而於 信 託關係 消滅 時，受託人將 土 地
移轉給受益人，始對受益人課徵 土 地 增 值稅。又 信 託關係存 續 期 間 ，受託

人 若 將 土 地移轉予受益人以外之人， 乃 受託人為受益人的利益 處 分財產，
仍 應課徵 土 地 增 值稅， 土 地 漲 價總數額，則以委託人取得 土 地至受託人 處

分 土 地期 間 ， 土 地 漲 價總數額計算應納之 條例第 52 土 地 增 值稅。 動 產資產 信 託 契
應 注意
條規定：「依不
動 產 證券化
者，依不
約約
定，
信
土
地稅
用
土
若 不 動 產資產
規定。」因此
明定當受託人於
信
法第 地所有權時，以委託人為納稅義務人，課徵 28 條之 託 3 土 地於 信 託 終 止後 毋 須 返 還委託人者，於 信 託 契約 地 增 值稅，不 信 託行為 適 成立 土 移轉
託關
係 結束 後，無須將該不 動 產 返 還委託人，而由受託人將不 動 產受益權 證券
化 及加以 處 分後，以其 處 分所取得的對價支付予委託人，則委託人將不 動
產移轉給受託人時，即 發生土 地所有權實 質 移轉的 效果 ，應課徵 土 地 增 值
稅。亦即，該種不 動 產資產 信 託 契約 於 生 效 時，即應課徵 土 地 增 值稅， 排
除 土 地稅法第 28 條之 3 規定之 適 用。 惟 不 動 產資產 信 託之 性 質 為委託人之
資金 調度 行為，委託人 未來 將取 回 不 動 產 投 資的利益，屬 信 託財產的 變 形