Page 39 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題
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第一章 不動產抵押權契約及登記有關問題 27
權存在，是否須經後順位抵押權人同意？
►民法第 300 條、第 301 條、第 867 條及第 881 條之 3。
一、張三將房屋賣給李四，雙方並約定銀行之借款由李四清償，此種
約定即屬「債務承擔契約」之性質。依民法第 301 條規定：「第
三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債
權人不生效力。」故此一債務承擔之約定如未經Ａ銀行同意，對
於Ａ銀行自不生效力，若借款逾期未清償，銀行仍得向張三追
償。另依民法第 867 條規定：「不動產所有人設定抵押權後，得
將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。」，此為不動
產抵押權之「追及性」，若未辦理抵押權內容變更登記，Ａ銀行
於聲請裁定拍賣抵押物時，應以李四為相對人。
二、如「案例事實」後段所述之情節，亦時有所聞，張三及李四若不
願協同辦理回復抵押權之原狀，Ａ銀行勢必無法行使抵押權，因
抵押權內容已變更債務人為李四，但借款人卻仍為張三，聲請裁
定拍賣抵押物將被法院駁回，應先循訴訟途徑解決抵押權之問
題。類似案件辦理改貸較穩當之做法，應由買受人李四申請一新
的借款。另外辦理抵押權之新設，待撥款時，於同日還清張三之
借款，並塗銷張三所設定之抵押權，上開程序銀行皆可掌控，較
無風險。
三、如因有後順位抵押權存在而須以抵押權內容 (債務人或義務人) 變
