Page 196 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

184 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

三、承攬人依民法第 513 條辦理抵押權登記時，可否將房屋及土地一
併設定抵押權？該條第 1 項所稱「工作所附之定作人之不動

產」，應不包括土地在內，僅就建物有此權利，民法第 513 條修
正前，最高法院 87 年度第 2 次民事庭會議曾決議：「承攬人承攬

之工作既為房屋建築，其就承攬關係所生之債權，僅對房屋部分
始有法定抵押權。至房屋之基地，因非屬承攬之工作 物，自不包

括在內。」該項決議於民法第 513 條修正後雖已不再適用，惟其
法理相同，應值得參考，從民法第 513 條第 1 項之文義觀之，亦

應為相同之解釋。
四、承攬人因重大修繕所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價

值限度內，優先於成立在先之抵押權，固為民法第 513 條第 4 項
所明定，惟「增加之價值」多寡，將影響其可優先於成立在先之

抵押權之範圍，假設承攬人之修繕報酬有 200 萬元，而修繕後增
加之價值僅 100 萬元，則僅在 100 萬元範圍內有上述優先效力，

其餘 100 萬元之優先效力仍應依抵押權之登記次序決定之。故
「增加之價值」多寡之判斷，可能成為各個抵押權人間爭執之焦

點，亦為民法第 513 條第 4 項在執行上之最大困擾，執行法院在
製作分配表時，應請公正第三人就不動產修繕前之價值與修繕後

之價值分別鑑估，以杜爭端。
五、銀行授信案件之不動產抵押物，如知悉其因老舊或受損而將進行

重大修繕時，即應提防因重大修繕而登記之抵押權，可能較銀行
已登記之抵押權優先受償之風險，故如不動產抵押物因受損而致

價值減少時，銀行得依民法第 872 條之規定，視抵押物之價值減
少是否可歸責於抵押人，而請求抵押人回復抵押物之原狀，或提

出與減少價額相當之擔保 (註 2)，必要時，應於修繕前先就不動