Page 136 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

124 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

抵押權之後，並對抵押權有影響者，法院方得將租賃關係除去後
拍賣。

二、不動產抵押物經法院拍定後，點交與否，應依強制執行法第 99 條
之規定判斷，倘債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查

封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或
承受人 (強制執行法第 99 條第 1 項)；若第三人對其在查封前無權

占有不爭執，或其占有為第 98 條第 2 項但書之情形者 (即租賃關
係業經法院除去)，則拍定後亦得點交。至於租期逾 5 年且未公證

之租約，依民法第 425 條第 2 項規定，該租賃關係對拍定人雖未
繼續存在，此部分屬實體問題，應由拍定人另行起訴解決，非得
據以請求法院點交 (註 2)。

銀行房貸客戶之不動產，於設定抵押權之前已有租賃關係，雖其
租期 6 年且未公證，依民法第 425 條第 2 項規定，無「買賣不破租
賃」之適用，但仍不符合民法第 866 條有關除去租賃關係之要件。既

然租賃關係無法除去，承租人之占有不動產即有合法權源，故亦不得

聲請法院於拍定後點交予買受人或承受人，必須由買受人或承受人於
取得不動產所有權後，另向承租人請求遷讓房屋。惟此種情況與買受
人或承受人需繼續承受租賃關係之結果相衡，似較有利於提高應買之

意願。