Page 131 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

第三章 不動產抵押物上租賃關係有關問題 119

一、不動產抵押物上如有租賃關係存在，對於抵押權有何影響？
二、拍賣不動產時，在何種條件下方可聲請法院除去租賃關係？

三、在強制執行程序中，如何聲請除去租賃關係？

四、租賃關係如經法院除去，拍定後能否點交？

►民法第 425 條、第 866 條，強制執行法第 98 條及第 99 條。

一、民法第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占

有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼
續存在。」是為「買賣不破租賃」之規定，本條於民國 88 年 4 月

修正時增訂第 2 項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契
約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」成為「買賣不破

租賃」之例外規定。而法院之拍賣，性質上亦屬買賣之一種，故
拍定後之買受人須承受租賃關係，在租期屆滿之前，不得請求承

租人遷讓。另外，因承租人依租賃契約占有使用該不動產，係有
正當之法律權源，並非無權占有，故法院於拍賣時，通常會於拍

賣公告上載明拍定後不點交之意旨，如此一來，應買人之意願減
低，可能影響拍賣之結果，抵押債權有受損之虞。

二、民法第 866 條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動
產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租