Page 138 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

126 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期
限逾 5 年或未定期限者，不適用之。」亦即租賃期限逾 5 年而

未經公證者，其租賃契約無買賣不破租賃規定之適用。準此，
倘執行法院於拍定後未予點交，日後拍定人基於物上請求權，

訴請承租人乙返還所有物，法院亦應判決命乙返還，其最終結
果承租人乙仍需將該租賃物交還拍定人。故此，為免司法資源

之浪費，認該租賃關係即使成立於抵押權設定之前，執行法院
仍得依職權或聲請予以除去，並於拍賣公告記載拍定後得點

交。
乙說：否定說。

雖本件租賃契約之期限逾 5 年而未經公證者，並無買賣不
破租賃規定之適用，但依強制執行法第 99 條︰「債務人應交出

之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行
法院應解除其占有，點交於買受人或承受人 (第 1 項前段)。第

三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有為前條第 2 項但
書之情形者 (指發生於抵押權設定後所成立之租賃關係等)，前

項規定亦適用之 (第 2 項)。」之規定意旨，對於得點交之情
形，應限於「對查封前無權占有不爭執」或「抵押權設定後」

成立之租賃關係等，始得為之。本件承租人之租賃權係發生在
抵押權設定之前，且為有權占有，執行法院自不得予以除去，

並為點交之記載 (參 96 年 6 月 8 日新頒「法院辦理民事執行實
務參考手冊」第 294 頁第 (4) 點，亦同此見解認不應點交)。至

於該租賃關係對拍定人雖未繼續存在，此部分屬實體問題，應
由拍定人另行起訴解決。因此，執行法院對於是項聲請，應予

駁回。