Page 83 - 不良債權交易課稅實務

第四章 不良債權的投資人 73

參、與抵押人訂立契約取得不動產

抵押權係債權人以拍賣抵押物的方式實現債權，該項實行方式，
在理論上能兼顧當事人及其他利害關係人利益的保護，但卻常因拍賣

程序的繁複而費時費力，且因拍賣價格通常低於市場行情，增加抵押
權的實行成本，有礙抵押物價值之最大化，故對於抵押權當事人及普

通債權人均非有利，法律乃允許抵押人於無害於其他抵押權人利益的
限度內，在債權清償期屆滿後，為受清償得訂立契約，以取得抵押物

所有權的方式實施抵押權，依民法第 878 條規定：「抵押權人於債權
清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權或用拍

賣以外之方法，處分抵押物，但有害於其他抵押權人之利益者，不在
此限。」故不良債權的投資人得與債務人於「清償期屆滿後」訂定契

約取得抵押物的所有權，但不得於清償期未屆至前即已訂立契約。惟

會成為不良債權者必然是清償期已屆至，故投資人不可能於清償未屆
至，即與債務人訂立契約。

又依民法 873 條之 1 規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償

時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三
人。(第 1 項) 抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物

價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得
請求債務人清償。(第 2 項) 抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人

前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。(第 3 項)。」

當抵押物如由第三人提供者，債權人若係與債務人訂立此項契約

時，須經該第三人的承認，才能對他發生效力，但若是由該第三人與