Page 158 - 金融資產證券化理論與案例分析

金融資產證券化理論與案例分析

四、借款人中途可能發生的情況

借款人在 向銀 行貸款之後，可能會在房貸到期之前提前 還本 ，或者可能
中 途違 約不 再繳 款。

（一）提前還本（ Prepayment ）

當市場利率下 跌 ，借款人可以 選擇 在市場上重 新 貸款（ Refinance ），用
來償還原 先利率較高的貸款。 換句話說 ，提前 還本 等於是 銀 行給 予 借款人的

一 個 美式 買 權（ American Call Option ），當 標 的 價值 （ 未來 將支 付 的 還 款現
值 ）大於 執 行 價格 （貸款 餘額 ）時，借款人就會 執 行此 買 權（提前 還本 ）。
借款人提前 還本 會使得 銀 行在利率下 降 時收 回 大量 本 金， 銀 行要 再 將此

筆 資金貸放出 去 時，得到的 報酬 率會 比原來 的房貸低，所以提前 還本 對 銀 行
來說 會 造 成 損失 。為了 減少 這種 損失 的發 生 ， 銀 行通 常 會在房屋貸款的 契 約

之中，加上對借款人提前 還本 時的處 罰 ， 例 如， 銀 行會對借款人收取 額外 的
罰 金（ Penalty ），使借款人提前 還本 的成 本 增加，較不 容 易提前 還本 。

（二）違約（ Default ）

借款人不 按 時 付息還本 就 造 成 違 約， 違 約有可能是借款人 付 不出或不 願
繼續 支 付本息 。

借款人 按 期 還 款， 還清 時可得到房屋，所以房 價 等於借款人 還清 貸款後
可得到的 價值 ，房 價 下 跌 時，代 表還清 貸款的利 益跟著 下 降 。當房 價 低於 未
來 將支 付 的 還 款現 值 時，借款人 若繼續還 款，等於支 付 較高的成 本 ， 而 取得

一 個價值 較低的房 子 ，此時借款人可以 選擇違 約不 再還 款。所以， 違 約等於
價
），低於
標
價值
銀
支 行給借款人的一 還 款現 值 ），借款人 個賣 權，當 執 行此 的 賣 權（ （房 違 約）是有利的。 執 行 價格 時（ 未來 將
的
付

借款人 違 約時， 銀 行得到低 價 的抵押品（房屋）， 損失 了 價值 較高的房
屋貸款，且 銀 行 拍賣 房屋時，能得到的 價 金會 更 低，對 銀 行 來說 是 很 大的 損
失 。所以， 銀 行 特別 不 願意 貸款給可能會 違 約的借款人， 特別 是 曾 經有 跳

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