Page 157 - 金融資產證券化理論與案例分析

第 4 章 住宅抵押貸款證券化

三、還款方式

房屋貸款的 還 款方式主要有 兩 種， 敘 述如下 ：

（一）固定付款貸款

這是最 常見 的 還 款方式。因為 每 一期所要支 付 的金 額 固定（ Constant

Payment Mortgage ； CPM ），對借款人 來說 ， 每 期的 還 款 壓 力 都 一 樣 ，簡 單
方 便容 易 接受 。

以固定利率房貸為 例 ， 每 期的 還 款金 額 固定， 包括 利 息與本 金， 還 款 超
過 每 期 應付 利 息 的 部 分， 便 用 來償還本 金。因為 每 期 都 會 償還本 金，所以在
貸款期 間 ，貸款 餘額 會 逐漸減少 ， 每 期 應付 的利 息 也會 越來越少 ， 而每 期的

還 款金 額都 固定不變，故 償還本 金的 部 分會 越來越 大。所以 初 期的 還 款，大
部 分是 繳付 利 息 ， 償還本 金的 比例 只有一 點點 ，到後期，則利 息占 的 比例 變

小 ，大 部 分用 來償還本 金。
若 是可 調整 利率房貸，則在 兩次調整 利率 日 期之 間 的 還 款金 額 會 相 同；

同 樣地 ， 隨還 款期數增加，利 息占每 期 還 款金 額 的 比例 將由大變 小 ， 而償還
本 金的 部 分則由 小 變大。

（二）固定還本貸款

這種 還 款方式， 每 期 償還 的 本 金是固定的，也就是 每 期貸款 餘額減少 的
金 額 是一 樣 的。 假設 現有房貸 900 萬 ，分 300 期 償還 ，則 每 期 都 要 償還 3 萬
元的 本 金，加上以貸款 餘額計算 出 來 的利 息 ，即為 每 一期的 還 款金 額 。由於

貸款 餘額隨著還 款 次 數 而遞減 ， 每 一期所要支 付 的利 息 也會 遞減 ，所以 每 一
期的
簡
期的負擔較大，後期較
款
還 款 還 款金 額 也會 越來越少 。這種 小 ；但通 還 款方式的 常 所得是 計算很 逐 年增加，借款人在 單 ，但對借款人 還 來說 初 ，
初
期的所得較 少 ，後期較 多 ， 還 款金 額 的 多寡沒 有 與 所得高低 配合 ，使得借款
人在 還 款 初 期的 壓 力會較大。

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