Page 156 - 金融資產證券化理論與案例分析
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金融資產證券化理論與案例分析
由於房貸利率固定,不論市場利率如 何 變動,借款人在貸款年 限 之 間 的
借款成 本都 固定,當市場利率上升時,借款人的房貸利率 相 對 比 市場上的借
款成 本 低,對借款人 來說 是有利的,但 銀 行則必 須 承擔資金成 本 (存款利
率)可能會高於貸款利率的 風 險。 相反地 ,當市場利率下 降 時,借款人的房
貸利率 相 對 比 市場上的借款成 本 高,對借款人不利,但對 銀 行 來說 ,所 賺 取
貸款收 益與 資金成 本 之 間 的利差將 擴 大。
(二)可調整利率房屋貸款
可 調整 利率房屋貸款( Adjustable Rate Mortgage ; ARM )會 依 約定 每隔
一 段 時 間調整 一 次 , 例 如 1 年 調整 一 次 , 每 到約定的時 間 ,房貸利率 便 會 隨
著 市場利率重 新調整 , 隨 之 計算 出 來每 期所要 償還 的 本 金 與 利 息 也會 跟著調
整 。 例 如 第 一年 每個月 的 還 款金 額 ,是以一 開始 的房貸利率 計算而 得的, 而
第二 年 初 房貸利率 調整 之後, 第二 年 每個月償還 的利 息本 金, 便 是用 第二 年
初調整 過後的房貸利率 來計算 。
通 常 可 調整 房貸利率是由 某個 市場利率加 碼而 得的, 例 如基 本 放款利率
或定儲利率。當市場利率上升時,房 貨 利率 隨著 上升,借款人的借款成 本 變
高;利率下 跌 時,房貸利率下 跌 ,借款人此時借款成 本 較低; 而 對 銀 行 來
說 ,也不用擔 心 資金成 本 會高於貸款利率的問題, 台灣 的房屋貸款 幾乎 是 屬
於可 調整 的房貸。
二、貸款成數
貸款成數( Loan-to-Value Ratio ; LTV ) 指 的是貸款 總額占 房 價 的 比例 ,
例 如,借款人房屋市 價 1,000 萬 元,貸款成數為 七 成的 話 , 表示 以此房 子做
為抵押品, 銀 行 願意 貸借款人 700 萬 元。這是因為房 價 會 波 動,且當 違 約發
生 , 銀 行處理抵押品時, 拍賣 房屋所得的 價 金通 常 會 比 市 價來 得低。所以 銀
行不會 依照 房屋的市 價 全 額 貸款給借款人。同 樣價值 的房 子 ,貸款成數 越
低,借款人能借到的 錢越少 , 相 對 地 , 銀 行在借款人 違 約時的保 障越 大。
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