Page 156 - 金融資產證券化理論與案例分析

金融資產證券化理論與案例分析

由於房貸利率固定，不論市場利率如 何 變動，借款人在貸款年 限 之 間 的
借款成 本都 固定，當市場利率上升時，借款人的房貸利率 相 對 比 市場上的借

款成 本 低，對借款人 來說 是有利的，但 銀 行則必 須 承擔資金成 本 （存款利
率）可能會高於貸款利率的 風 險。 相反地 ，當市場利率下 降 時，借款人的房

貸利率 相 對 比 市場上的借款成 本 高，對借款人不利，但對 銀 行 來說 ，所 賺 取
貸款收 益與 資金成 本 之 間 的利差將 擴 大。

（二）可調整利率房屋貸款

可 調整 利率房屋貸款（ Adjustable Rate Mortgage ； ARM ）會 依 約定 每隔

一 段 時 間調整 一 次 ， 例 如 1 年 調整 一 次 ， 每 到約定的時 間 ，房貸利率 便 會 隨
著 市場利率重 新調整 ， 隨 之 計算 出 來每 期所要 償還 的 本 金 與 利 息 也會 跟著調

整 。 例 如 第 一年 每個月 的 還 款金 額 ，是以一 開始 的房貸利率 計算而 得的， 而
第二 年 初 房貸利率 調整 之後， 第二 年 每個月償還 的利 息本 金， 便 是用 第二 年

初調整 過後的房貸利率 來計算 。
通 常 可 調整 房貸利率是由 某個 市場利率加 碼而 得的， 例 如基 本 放款利率

或定儲利率。當市場利率上升時，房 貨 利率 隨著 上升，借款人的借款成 本 變
高；利率下 跌 時，房貸利率下 跌 ，借款人此時借款成 本 較低； 而 對 銀 行 來
說 ，也不用擔 心 資金成 本 會高於貸款利率的問題， 台灣 的房屋貸款 幾乎 是 屬

於可 調整 的房貸。

二、貸款成數

貸款成數（ Loan-to-Value Ratio ； LTV ） 指 的是貸款 總額占 房 價 的 比例 ，
例 如，借款人房屋市 價 1,000 萬 元，貸款成數為 七 成的 話 ， 表示 以此房 子做

為抵押品， 銀 行 願意 貸借款人 700 萬 元。這是因為房 價 會 波 動，且當 違 約發
生 ， 銀 行處理抵押品時， 拍賣 房屋所得的 價 金通 常 會 比 市 價來 得低。所以 銀

行不會 依照 房屋的市 價 全 額 貸款給借款人。同 樣價值 的房 子 ，貸款成數 越
低，借款人能借到的 錢越少 ， 相 對 地 ， 銀 行在借款人 違 約時的保 障越 大。

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